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中粮地产市盈率36倍的秘密:炒股收益是净利润2倍多

德州房产  发布日期:2015/10/30 5:10:47
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“央企重组”的概念使中粮集团旗下的房地产上市公司—中粮地产(集团)股份有限公司(简称:中粮地产,股票代码:000031)成为受益股。

乘着过去一年的A股牛“风”,中粮地产从去年6月初的3.3元上涨至目前的12元多,其业绩表现虽然乏善可陈,但市场估值却暴涨,其超过36倍的静态市盈率足以让万科(11倍)和保利(11.2倍)汗颜。

日前,中粮地产发布2015年第一季度财报,其一季度营业收入约为6.49亿元,同比下滑33.22%;归属于上市公司股东的净利润约为7193万元,同比增长7.29%。

但扣除非经常性损益后,中粮地产归属于上市公司股东的净利润约为-8491万元,同比下滑幅度高达 237.14%。其主要利润来源,竟然是出售金融资产的处置收益,也就是俗话说的“炒股套现”,收益高达2.07亿元。

中粮地产解释说,其营收减少主要是本期商品房销售结算收入较上期减少所致。而对于投资者关心的“重组”问题,中粮地产接受《投资时报》采访时表示:“作为中粮集团控股的房地产上市公司,中粮地产一直关注国企改革的政策进程及控股股东中粮集团的相关精神,目前公司尚未收到有关央企改革中粮集团试点方案的正式文件。”

重组改革暂无实质动作

早在2014年7月15日,国务院国资委举办新闻发布会,启动了“四项改革”试点,其中第一项是在国家开发投资公司、中粮集团有限公司开展改组国有资本投资公司试点。

而日前,据彭博社报道,中粮集团正在考虑多种重组方案,以实现业务整合和主要业务的整体上市,其方案包括考虑通过进行海外并购和引入投资者来对业务进行重组。同时,考虑将旗下部分非核心业务进行分拆整合,甚至是出售。

据媒体报道,在5月15日中粮地产股东大会上,中粮地产董事长周政表示,实际上中粮集团目前正在制定研究相关改革方案,至于具体细节,目前暂时不能透露。但是可以肯定的是,大股东特别关注地产业务的发展。

近来,多家机构密集调研中粮地产,在5月20日中粮地产发布的投资者关系活动表中,对于国企改革问题,中粮地产对外回复是:“目前,中粮地产一直与控股股东中粮集团有限公司保持积极沟通。截至目前,中粮地产尚未接到相关的文件。中粮地产作为中粮集团控股的住宅地产上市平台,未来将积极配合国务院国资委和控股股东中粮集团的相关改革,不断推动公司发展,回报广大股东。”

对于中粮集团而言,其旗下目前有两家地产上市公司,即在A股上市的中粮地产和在香港上市的大悦城地产。中粮地产主要发展住宅地产,大悦城地产主要发展商业、酒店以及旅游地产。

但两家公司业务虽然各有侧重,而且一再对外强调其不存在同业竞争的关系,但在城市综合体等诸多项目开发上依旧有业务重合,而且两家公司也没能充分利用中粮集团的优势形成合作互补的关系,反而在资源上形成了竞争关系。

自2013年大悦城地产在香港借壳上市以来,中粮集团对其共进行了两次资产注入,将所有已完成和在建的商业综合体项目大悦城以及其他部分投资物业(北京、香港)、酒店(8 个酒店,三亚3个、北京3个、苏州1个、南昌1个)和旅游地产(主要集中在海南三亚)项目均注入到大悦城地产中。

中粮集团的承诺是,大悦城地产做商业及商业综合体,也包括酒店、旅游地产等,但未来的重点是商业,而中粮地产就是发展住宅地产。

不过,中粮集团在地产业务上的布局显然还没有完成,目前只是简单的平台划分,但当前房地产市场住宅和商业已经难以简单地割裂开来,两家上市平台如何在项目层面进行协作,如何进行资金平衡,在团队和管理体系上如何整合匹配,显然都需要中粮集团在顶层设计上做一些具体的规划和安排。

虽然目前有分析指出,中粮集团为国家首批试点央企改革的标的,未来相关上市公司加速改革提升效率与活力预期强烈。但具体改革能多大程度上释放效率提升中粮地产的盈利能力和竞争力,从目前资料均难以有效判断,对此投资者应该保持理性,对于“概念”的炒作,要有警惕之心。而且中粮地产的业绩确实欠佳。

业绩欠佳 赚钱靠“炒股”

房地产行业不振,中粮地产也衰退明显。2014年全年其实现营业收入90.41亿元,较2013年同期下降11.18%,相比2011-2013 年35.53%的复合增长率下滑明显;利润总额14.06亿元,较上年同期增长14.66%,主要是本年主营业务毛利率提高以及处置可供出售金融资产收益较上年同期增加;归属于上市公司股东的净利润5.99亿元,较上年增长11.96%;但扣除非经常性损益之后,归属上市公司股东的净利润仅有9245.7万元,同比大幅下跌54.4%。可以说,“炒股”几乎成了其最主要的利润来源。

2014年全年,中粮地产处置可供出售金融资产的收益高达4.55亿元。中粮地产可谓“炒股”高手,根据其2014年年报,中粮地产最初只花费了3531万元购买了6336万股招商证券的股票,净赚3.5亿元之后,账面上还存有超过8亿市值的招商证券。今年3月,中粮地产又累计出售招商证券股票700万股,扣除成本和相关税费后,净赚1.55亿元。

股票收益高难以掩盖其整体经营效率的低下。中粮地产在2014年的净利润约为9亿元,较2013年的净利润有所下滑;其加权平均净资产收益率只有10.68%,净利润率只有6.62%,总资产回报率只有1.38%。这样的业绩远低于房地产行业的平均水平,甚至很难想象这是央企在高利润行业中的业绩表现。

另外,中粮地产去年也承担了较大金额的资产减值损失。2014年,中粮地产计提的存货跌价准备金额接近2.4亿元,计提坏账准备金额同样超过5200万元,比2013年同期分别增加了280倍和44%。尤其是中粮地产计提的存货跌价准备金额,而这项损失主要是来自公司在杭州的方圆府和云涛名苑两个项目。

缺钱,同样是中粮地产面临的问题。截至2014年底,中粮地产的资产负债率达到了76.97%,已经接近国资委对国企80%的资产负债率的监管红线。根据其年报数据,到2014年底,中粮地产包括短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款以及应付债券等计息负债总额超过208亿元,较2013年同期增加近30%。

而截至2015年一季度末,中粮地产的货币资金减少至54.48亿元,而短期借款和一年内到期的非流动负债则高达82.18亿元。

根据银河证券的研究报告,中粮地产介绍说:“公司在负债率这一块肯定是优化和控制,也在考虑引进战略合作人,来优化股权和债权的结构,目前公司的有息贷款率为6.9%。公司未来可能借用香港平台发行海外债,有可能将内地资源和香港资源整合到一个平台上。公司目前的负债率是77%,未来还是会更多从股权融资上来考虑。”

分析人士认为,中粮地产前几年拿下的北京孙河“地王”项目迟迟未能带来收益,给公司现金流造成较大压力;此外,中粮地产在成都、深圳等城市也有较多豪宅、别墅项目,这类项目一般去化周期都比较慢,对现金流的考验较大。

中粮地产在银河证券的调研纪要中印证了这一点,称:“公司目前布局的城市整体来看还不错。天津、成都和南京相对平稳。南京的高端项目销售情况比较好,北京的豪宅每年就100多套交易量,项目还是有去化速度的问题。”

对于2015年的营收计划,中粮地产表示:“最近两年房地产形势都不是很好,今年营业收入希望与去年持平,没有增加的计划。”

前海开发提供发展良机

中粮地产在其年报中称:“在重视常规发展的同时,积极开拓非常规的发展思路,通过收购项目整合土地资源和团队,同时深入挖潜,积极参与城市更新,快速扩大规模。除了在售或在建项目,公司目前在深圳市宝安区拥有可出租物业约110万平方米,公司宝安22区项目、25区项目、69区项目已相继纳入了深圳的城市更新单元计划,目前正在有序地推进相关工作。”

受益于前海自贸区开发和建设,中粮地产的非常规发展思路面临一个显著的增长机会。

根据5月20日中粮地产发布的投资者关系活动表,中粮地产称:“在宝安区拥有物业建筑面积113.92万平米,其中新安片区占地17.76万平米,建筑面积30.44万平米;福永片区占地47.84万平米,建筑面积83.48万平米。未来预计将陆续进行旧城改造,足以满足公司未来在深圳地区的开发需要。”

早在2012年,中粮地产全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司便与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上,紧密开展合作对接,积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调工作。

根据合作协议,深圳公司将根据自身发展战略和业务组合特点,将前海合作区作为重点投资和发展地区,积极谋划项目的落实到位。中粮地产称:“目前,公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。”

前海未来作为深圳重点发展的片区,预计土地价值将快速上升。中粮地产上述子公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司,拥有很多当年行政划拨的工业用地。中粮地产在宝安的存量待改造的工业厂房,土地成本极低,未来将随着前海区域的开发使中粮地产明显获益。

在机遇面前,不知中粮地产能否充分利用,显然接下来其重组进度需要提速,同时其业绩也不能只依赖于“炒股”。(新派地产由标准财经-投资时报地产部打造,聚焦于努力创新的传统房企和杀入 房地产市场的互联网企业。微信号:xinpaidichan)

文章来源:新浪乐居
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